●项目基本情况

广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目位于广州市花都区旧城核心区，占地面积约71.4公顷，包含5个社区1个村。改造范围内建筑大多建于上世纪60年代末至90年代初，建筑密度高达60%，大多为单体散楼，95%以上小区无物业管理，基础设施不足，公共服务设施匮乏，人员混杂，环境较差。改造范围惠及126个老旧小区，约2.3万人、8002户。广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目采取分期实施方式，其中启动区于2023年9月开工建设，目前施工进度完成约77%；二期-1于2024年4月开工建设，目前施工进度约50%；力争启动区、二期-1于2024年12月前完工；集群街1号、2号项目计划于今年年底前完工；整体项目计划完工时间为2027年12月。

●开展片区专项体检

项目前期，在片区内开展专项体检，充分衔接花都区级城市体检结果，构建35项专项体检指标体系，进一步延伸问题诊断的精度和深度。开展社会满意度与更新意愿调查，精准描画人群特征，了解不用结构人群需求。查找出如下问题：旧城区空心化日益凸显，老年人出行不易、年轻人生活不便、青少年设施配套不足；片区生活水压不足，4层以上住宅楼晚间用水时断时续；背街小巷的三线凌乱，建筑楼龄大，缺少电梯、无停车场所、无管养企业等。

●改造内容与创新举措

（一）探索城市体检、城市更新与城市运营一体化的工作模式。

该项目为全省首创“城市体检+城市更新+城市运营”的工作模式，坚持“拆、治、兴”并举、“留、改、拆”并进，开展老旧小区改造、人居环境提升及危房治理等工作，完善“一老一小”服务体系，解决旧城区停车难题，探索形成后续长效管养机制，实现城市体检—城市更新—城市运营各环节联动的一体化工作模式，形成工作闭环。通过有效应用城市体检评估结果，有效指导完整社区建设、社区更新改造、社区治理及后续运营，推动片区“硬件”设施和基层治理“软件”效能双提升，打造站城一体的老城综合服务中心、生机盎然的活力宜居完整社区，实现老城市新活力，不断提升人民群众生活品质。

（二）挖掘社区剩余空间，盘活闲置资产。

一是变“闲”为宝，资产盘活。针对前期调研发现的低效闲置资产商业大道16号进行盘活，首层架空层改造为商铺，腾退空间规划地面停车，可新增停车位22个，预计每年增加商铺及停车收入140万元。同时引入社会资本，结合街巷道路空间增设临时停车泊位，利用地上地下空间建设停车场（库），增建7处停车场，增加泊位692个，有效缓解旧城区停车难题。

二是市场升级，烟火汇聚。激活新华市场闲置空间9626平方米，可提供170个摊位，进行适老化改造、数字化转型、智能化管理，打造社区智慧农贸商业综合体，年收益预计650万元；落实零碳概念，新华市场屋面安装分布式光伏发电板，促进绿色低碳发展。

（三）聚焦为民、便民、安民，精准施策提升片区宜居水平。

一是统筹片区基础设施改造。加装二次增压水泵房、迁改增容两处变压器、完善片区燃气、消防管网，满足周边居民日常生活及安全环境需求。

二是改善养老托幼服务。活化红砖坊（原闲置状态）建筑空间，建设智慧化养老公寓、增加康养公园，与周边长者饭堂、人民医院及共享公园形成更为完善的养老服务体系。引入儿童托管中心、集群街1号增加同德学堂，打造新华一小最美上学路，共同构建片区级全龄友好型社区。

三是建设无障碍街区。补全公共空间无障碍坡道、盲道；完善老旧小区、农贸市场楼栋内扶手或电梯，便于老年人出行；增加适老化口袋公园和运动设施、增加无障碍卫生间、设置无障碍停车位等，实现环境品质全面提升。

（四）加强自我造血，促进长效管养。

首创集片区资产运营、公共资源运营、社区公共服务于一体的运营管理新模式，深入挖掘公共空间资源，打造青年夜市、公共广告资源、机动车停车收费等运营增长点，预计每年可实现运营收入400万元，反哺北站片区启动区长效管养工作经费。

统筹整合片区街区服务队伍、物业服务队伍、资源运营服务队伍，共同提供秩序管理、泊车位运营、广告资源运营等服务，以社区治理带动街区有机更新，打造宜商、宜旅、宜居的特色街区。

●集群街2号——多业主自主更新拆危建新试点项目

集群街2号房屋位于广州市花都区新华街丰盛社区，建设于1976年，为独栋混合结构建筑物，不涉及居住小区，总建筑面积约1726.64平方米，建筑基底面积约342.4平方米，建筑层数5层，首层为商铺，2至5层为住宅，共25套，其中公房15套，私人产权10套（含9套住宅和首层商铺）。根据《建筑危险性鉴定报告》（花设计院鉴字〔2024〕0005号），该房屋危险性等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。目前危房已拆除重建，项目已封顶。

集群街2号房屋已纳入广州北站东侧老旧小区成片连片微改造范围，为广州市首例由居民、国企、政府多元化出资，居民自主更新拆除翻建的项目。经全体业主表决同意，集群街2号按拆除重建方式进行改造，建设资金自筹，委托花都区国企作为实施主体开展改造。鉴于该房屋属于整幢危房不能满足安全使用要求，为保障人民群众的生命财产安全，经过广州市花都区实施城市更新工作领导小组会议审查，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，填补了广州市在危旧房屋拆除重建过程中规划修改、技术标准等方面的指引空白，形成全省首个拆建改造经验做法，探索出一条多产权业主危旧房屋拆除重建新路子，有效推动共建共治共享的城市治理格局取得新成效。

项目按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，通过内部空间的优化设计改善居民居住条件，打造全省首例多业主自主更新拆危建新试点项目，被中央、省、市各级各类媒体广泛报道。

原文链接：http://www.chinajsb.cn/html/202410/25/44018.html